DOSSIER – Comment bien choisir son investissement immobilier indirect ?

par INGDirect Community Manager il y a 4 semaines dernière modification il y a 4 semaines

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OPCI, SCPI : décryptage

Penchez-vous sur les dominantes de ces Fonds Communs de Placement Immobilier et jugez selon vos objectifs mais aussi votre goût pour le marché de la pierre, pour voir ce qui vous correspond le mieux.

SCPI : investie exclusivement dans des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements), cette société n'est pas cotée sur les marchés financiers. Une bonne option donc si vous souhaitez investir uniquement dans la pierre.

OPCI : placement côté en bourse, à dominante immobilière, l’OCPI doit être investi à hauteur de 60 % minimum dans des actifs immobiliers et 40 % maximum dans des actifs financiers (type SICAV/FCP/SCI/SCPI et 10% de liquidités).

Prenez connaissance de la Note d’information et des Statuts pour les SCPI. Avant d’investir dans un OPCI, lisez son DICI (Document d’Informations Clés pour l’Investisseur), ainsi que son prospectus détaillé. Ces documents vous aideront à comprendre l’OPC et à prendre connaissance de ses différentes caractéristiques (frais, modalités de rachat, objectifs d’investissement, profil de risque et de rendement, etc.). 

Comment choisir entre les deux ?

Certes, les deux supports que nous venons d’aborder sont bel et bien investis dans la pierre. Vous apprécierez dans les deux cas les rendements réguliers et la revalorisation du capital. Toutefois, ils comportent des différences qui peuvent influencer votre choix et qui découlent de leur nature : une SCPI est investie à 100 % dans l’immobilier, ce qui n’est pas le cas pour une OCPI. Déjà une préférence… ou pas ? Voici quelques points qui peuvent faire pencher la balance :

  • La taille et accessibilité : Le record de collecte nette (4,27 milliards d’euros en 2015) est obtenu par les SCPI. Les OPCI se développent cependant rapidement : ils ont triplé leur collecte par rapport à 2014, levant 2,48 milliards d’euros. (Source : Article PIERRE-PAPIER : LES ATOUTS ET FAIBLESSES DES SCPI ET OPCI ; www.capital.fr) Côté prix, il existe des frais pour ces deux placements. Comptez toutefois plusieurs milliers d’euros pour vous constituer une position. Du fait de leur riche palette de produits et de la possibilité de les loger dans un compte-titres ou au sein d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI sont plus accessibles. Les OPCI sont quant à eux proposés presque exclusivement au sein d’un contrat d’assurance-vie.
  • L’homogénéité et diversification Les OPCI sont plus homogènes, les SCPI sont plus diversifiées. Les 11 OPCI  « grand public »se ressemblent, puisque comme nous l’avons vu précédemment, 60% au moins de leurs actifs sont investis dans l’immobilier, le reste étant investi le plus souvent dans des obligations ou des placements monétaires. La diversité des SCPI est liée au choix géographique (Paris/Province, voire Europe).
  • La fiscalité et la cession En matière de fiscalité, les SCPI et OPCI sont équivalents à partir du moment où ils sont accueillis dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, le régime fiscal de cette dernière s’appliquant. Vous profitez dans ce cas d’un impôt allégé, de conditions de cession souvent simplifiées et des autres avantages propres à l’assurance-vie.  Dans le cas contraire, si les parts de pierre-papier sont inscrites dans un compte-titres, c’est alors la fiscalité sur les revenus fonciers qui s’applique pour les SCPI et la fiscalité des revenus et plus-value mobilières pour les OPCI.Côté cession, elle se révèle plus facile pour les OPCI.Concernant la vente des parts, ces organismes ont un avantage lié à leur obligation de détenir des liquidités qui permettent de racheter les titres qui sont proposés à tout moment.

 

Avant d'investir dans une SCPI ou un OPCI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :- L'investissement est un placement à long terme et qui doit être adapté à votre objectif patrimonial et dans une optique de diversification,- La durée de détention recommandée, - Les parts d’OPCI ou de SCPI sont des supports en unités de compte. Ces dernières ne sont pas garanties et comportent un risque de perte en capital qui peut être total ou partiel. L’assureur s’engage sur leur nombre, pas sur leur valeur. - Leur rendement peut être potentiellement plus élevé mais n’est pas garanti, il peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, tout comme leur valeur, en fonction notamment des marchés financiers mais aussi des marchés immobiliers

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